איך מתמודדים עם דייר סרבן ? תמ”א 38 מאת עו״ד מעיין בכר
פרויקטים רבים מסוג תמ״א 38 (חיזוק ובניה) או פינוי בינוי, לא הצליחו להתרומם במשך שנים בשל דיירים סרבנים, אשר מנעו קידום הפרויקט. לעתים המניעים שהביאו את הדיירים הסרבנים למנוע קידום הפרויקט היו מניעים סחטניים וניסיון לקבל תמורה גבוהה יותר באופן בלתי מוצדק (ולעיתים מדובר בסירוב מוצדק). בשנת 2018 תוקן החוק באופן שמקל על הטיפול בדיירים סרבנים ואשר צפוי להביא להתחלות בניה רבות ולהנעת פרויקטים התקועים במשך שנים. אז מה ניתן לעשות כשיש בבניין דייר סרבן ? וכיצד נדע האם סרבנותו סבירה ומוצדקת או לא?
דיירים המבקשים לקדם פרויקט מסוג תמ"א 38 או פינוי-בינוי בבניין ישן, צריכים להתאגד ולגבש את הרוב הנדרש. בפרויקט תמ"א 38 הכולל הריסה ובניה מחדש, הרוב הנדרש ליישום הפרויקט עומד על 80% מבעלי הדירות בבניין הישן (אשר -75% לפחות מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם). ככל שמדובר במתחם הכולל מספר בניינים, יש צורך בהסכמה של 67% לפחות מבעלי הדירות בכל בניין ובניין.
כאשר מודבר בתמ"א 38 במסלול חיזוק הבניין הקיים ותוספת קומות (להבדיל מפינוי בינוי) מדובר ברוב נמוך יותר – 66% בלבד מבעלי הדירות בבניין אחד. כמובן שיזם תמיד יעדיף הסכמה של כלל בעלי הדירות בטרם יחל בהשקעה ותכנון של הפרויקט, ואולם מניסיון החיים מדובר במצב שלא תמיד מתקיים.
דייר סרבן , הוא דייר שאינו מסכים לקדם את הליך התמ"א או את הליך הפינוי-בינוי בבניין במתווה המוצע והמוסכם על כלל דיירי הבניין. הסיבות לסירוב מגוונות – לעיתים מדובר בדיירים המבקשים לקבל תמורה גבוהה יותר מזו המוצעת על ידי היזם, לפעמים מדובר בדיירים המתנגדים לזהותו של היזם הספציפי.
סיבות שונות להתנגדותו של הדייר הסרבן
פעמים רבות מדובר בדיירים מבוגרים החוששים מהמעבר או מבעיות גישה לדירה בתקופת ביצוע העבודות ולעיתים אף מדובר בסחטנות שמטרתה להפעיל לחץ ולקבל תמורה כספית או אחרת עבור ההסכמה.
ישנן התנגדויות לגיטימיות אשר עומד מאחוריהן רציונל ונימוק אמיתי. וישנן התנגדויות סחטניות אשר אינן סבירות ופוגעות בכלל הדיירים בבניין. ישנם מקרים בהם הכירו בתי המשפט בסירוב דייר כסירוב סביר. זאת למשל כאשר אין היתכנות כלכלית לפרויקט או לאחד מהצדדים, כאשר לא הוצע לדייר פתרון מגורים חלופי לתקופת ביצוע העבודות, כאשר לא הוסכם על בטוחות מספקות או כאשר מתקיימות נסיבות אישיות מיוחדות המצדיקות סירוב, כאשר התמורה לדייר הסרבן מקפחת ביחס ליתר הדיירים או כאשר מוכיחים חוסר תום לב מצד ועד הדיירים בבניין.
בפרויקט פינוי בינוי – כדאי לדעת כי על פי החוק, בעלי הדירות בבניין הישן יכולים לפנות לבית המשפט בתביעה כנגד בעל הדירה הסרבן בטענה כי סירובו איננו סביר ובתביעה להשית עליו קנס כספי בשל הנזק שהוא מסב לשאר הדיירים. בית המשפט ישקול את נימוקי סירובו של הדייר המסרב לחתום על תנאי התמ״א. כמו כן בית המשפט יבחן את הנזק שנגרם ליתר הדיירים, את יכולתו הכלכלית של הדייר הסרבן ואת כלל תנאי העסקה עם היזם.
הדרך לבירור הסכסוך
בפרויקט תמ״א 38 (חיזוק ובניה) – הכתובת לברור הסכסוך עם הדייר הסרבן היא המפקח על הבתים המשותפים במשרד המשפטים, אשר בסמכותו לחייב את הדייר הסרבן להסכים (למעשה לכפות עליו הסכמה), וזאת אם מצא שסירובו אינו סביר.
במחצית 2018 תוקן חוק דייר סרבן, באופן שקבע כי לעומת המצב הישן בו תביעה כנגד דייר סרבן תהיה כספית לקבלת פיצוי, במצב החדש אחרי התיקון בית המשפט מוסמך לפסוק לא רק פיצוי כספי אלא גם פינוי של הדירה המוחזקת על ידי הדייר הסרבן. במקרה של סירוב שאינו סביר, יוכל בית המשפט להוציא צו פינוי לבעל הדירה ולמנות כונס שיהיה מורשה חתימה במקומו ויוכל להתקדם מול היזם בעסקה הפינוי-בינוי. התיקון האחרון מתייחס גם למתן פתרונות לאוכלוסיית הקשישים בפרויקטים (ביחס לדיירים קשישים בני למעלה מ 80 יש חובה ליתן דיור חלופי גם במקרה של פרויקט תמ״א הכולל חיזוק ובניה בלבד).
התיקון לחוק בהחלט מסייע בידי דיירים ויזמים המבקשים לקדם פרויקט תמ״א 38 או פרויקט פינוי בינוי מצד אחד, ומצד שני מגן על דיירים קשישים אשר זקוקים להגנה ודיור חלופי בעת ביצוע עבודות בבניין הישן בו הם מתגוררים. נראה כי תיקון זה יביא בתקופה הקרובה להתחלות בניה גם בפרויקטים שהיו תקועים במשך שנים ארוכות, ועל
כך יש לברך.
כתבה: עו״ד מעיין בכר, קבוצת גביש שחם (gsg)